澳洲物业增值最强劲区域分析 （三）
在前两周，我们刊登房产专业杂志《你的投资房产》Residex指数评选出的新州和维州1991-2011年间全澳各州长期增长表现突出的区域。本周让我们看看昆士兰物业在过去20年的表现。
昆士兰州
和新州和维州相比，昆士兰成长出色的区域表现出更明显的多样性，既有边远乡村区域中心，也有内城区，一些毗邻资源矿区的区域也是最大的受益者。得益于强劲的人口增长，Townsville的独立物业和单元房都榜上有名。布里斯本的Fitzgibbon区的单元房是全澳首府城市中一枝独秀。
Moranbah 独立屋
n 1991-2011年市场表现
总体增幅达1,474%
年平均增幅14.78%
物业增值总额达$492,110澳元
独立屋中位价翻了15倍
n 增长驱动力
煤矿开采中心
强劲的人口增长
旺盛的租赁需求，空置率仅0.2%;
自住比例高达42%
n 未来走势
随着大量煤炭开采项目陆续上马，投资和自住需求仍将强劲的增长势头，而区内住宅供应短缺的现状决定了区内物业未来增长的巨大空间。
Coral Cove独立屋
n 1991-2011年市场表现
总体增幅1567%；
年均增幅15.10%
增长总额$395,738
公寓中位价翻了17倍
n 增长驱动力
毗邻Bundaberg中心
宜人的海滨区位
大堡礁的南大门
n 未来走势
Coral Cove在上世纪90年代末和本世纪初增长势头令人瞩目，但是到2007年后独立屋房价开始下调，并且起伏不定。鉴于旅游业不景气，近期内恐难有上升空间，未来长期走势将在很大程度上取决于Bundaberg的经济形势。
Nome独立屋
n 1991-2011年市场表现
总增幅达1069%
年均增幅13.08%
增值总额$420,653
市场中位价几乎上涨了11倍
n 增长驱动力
毗邻Townsville和采矿区；
边远地区人口增长强劲；
低空置率仅1.2%;
自住人口比例高达40%；
n 未来走势
从上世纪90年代初到2007年，Nome物业始终保持了稳定成长势头，但自全球金融风暴后进入停滞。由于Townsville的人口增长势头良好，未来几年物业市场仍可能回暖。
Garbutt 区单元房
n 1991-2011年市场表现
总增幅479%
年均增幅9.17%
增值总额$254,763
市场中位价增长接近5倍
n 增长驱动力
毗邻Townsville中心
人口增长强劲
基础设施项目
n 未来走势
Garbutt单元房2000年到2009年间增长稳定，但在过去两年中出现下滑。不过依托Townsville，房市有可能重回上升通道。
Gympie区单元房
n 1991-2011年市场表现
总增幅490%；
年均增幅9.27%;
增值总额$217,990
市场中位价增长5倍
n 增长驱动力
区域中心
房价低廉
毗邻MCG
n 未来走势
过去3年价格持续，意味着市场进入调整期。
1991-2011独立屋增长前20名区域
| 独立屋 | 1991中位价 | 2011中位价 | 20年总增幅 | 年平均增幅 |
| CORAL COVE |
$25,262 |
$421,000 |
1567% |
15.10% |
| M0RANBAH |
$33,390 |
$525,500 |
1474% |
14.78% |
| CORDALBA |
$15,557 |
$211,000 |
1321% |
14.19% |
| THANGOOL |
$41,005 |
$533,000 |
1200% |
13.68% |
| NOME |
$39,347 |
$460,000 |
1069% |
13.08% |
| VERRIERDALE |
$54,926 |
$590,000 |
974% |
12.61% |
| DYSART |
$43,149 |
$457,000 |
959% |
12.52% |
| BERRINBA |
$38,122 |
$403,000 |
957% |
12.51% |
| PEACHESTER |
$46,145 |
$478,500 |
937 % |
12.41% |
| PACIFIC HEIGHTS |
$46,234 |
$476,500 |
931% |
12.37% |
1991-2011单元房价格增长前20名区域
| 公寓UNIT | 1991中位价 | 2011中位价 | 20年总增幅 | 年平均增幅 |
| YANDINA |
$27,648 |
$239,500 |
766% |
11.40% |
| STANTHORPE |
$33,611 |
$207,000 |
516% |
9.52% |
| FITZGIBBON |
$51.987 |
$320,000 |
516% |
9.51% |
| GYMPIE |
$44,510 |
$262,500 |
490% |
9.27% |
| GARBUTT |
$53,237 |
$308,000 |
479% |
9.17% |
| NELLY BAY |
$64,327 |
$350,500 |
445% |
8.85% |
| BARNEY POINT |
$65,917 |
$343,500 |
421% |
8.60% |
| SOUTH GLADSTONE |
$54,544 |
$257,000 |
371% |
8.06% |
| YEPPON |
$68,911 |
$318,000 |
361% |
7.95% |
| BOYNE ISLAND |
$68,670 |
$310,500 |
352% |
7.4% |
给物业加分 浴室和 草坪最出彩
想出售房子,什么最能够给物业加分? 澳洲草皮协会对全国114名房产中介开展的一项最新调查显示，多一间浴室、地处静街以及拥有一个体面的后院都可以让买家心甘情愿地多支付成本。
根据这项在2011年11月至2012年1月间的调研，42%的中介认为买家最看重的是拥有一个以上浴室，紧随其后的是位于安静街区 （41%），再次分别是有一个体面的后院（34%）；靠近公交线路或商店（20%）以及可以路边停车（13%）。
调查还发现，大多数买家希望后院的面积至少为房产地块的三分之一，并且愿意在后院铺真草坪，并为此额外支付7.5万元澳元。总体来看，维州草坪对一栋房子的增值贡献最大，达到19%，相比之下，新州为16%，昆州和南澳均为12%，西澳为8%。
在悉尼，一栋房子的价格一般为44万元，而一块草坪可增加8.3万元价值；而在墨尔本，一栋42万元的房子如拥有漂亮的绿地，价值可超过50万。就全澳平均而言，一块草坪可以为42万元的房产增值7.5万元澳元，增幅达到18%。
至于原因，三分之一的中介表示，买家认为草坪能够为房子的外观和感觉加分，近四分之三称，买家希望有一个安全的区域供孩童玩耍。
LJ Hooker执行总裁胡克（Janusz Hooker）表示，如今的找房者多把草坪或后院的成本计入了买房预算。“2012年，拥有草坪的房子仍然是市场的重点。对于卖家来说，关键就是花些时间打理好草坪的外观，好好利用草坪能带来的附加价值。”
全澳热门区租金普涨 墨市Fairfield高居榜首
RUN Property最新发布的数据显示，2012年澳洲主要首府城市热门区租金涨幅显著，和一年前相比，周租金上涨最高达到60元。墨尔本Fairfield租金涨幅最高，达到13.4%，其次的是悉尼东城区Edgecliff，为12.6%。此外，悉尼北岸城区Cremorne和内城区Surry Hills的涨幅分别达到11.7%和11.5%。
RUN Property执行总裁法玛（Rob Farmer）表示，今年1月，悉尼24个城区和墨尔本18个城区新租户的房租比去年同期上涨逾6%，而“靠近海滩、大型购物中心或火车站的热门城区持续成为房产投资者追捧的热点。”
在全墨尔本范围内，新入住租户的房租平均上涨5.4%，将平均租金拉高至383元/周。在悉尼，平均租金上升7.4%至545元/周，而在布里斯本，租金攀升3.3%至346元/周。
房市或已探底 回暖尚需时日
最新发布的Residex数据显示，1月份澳洲主要首府城市独立屋和单元房价格双双下降，全澳范围内， 独立屋市场中价下跌1.21%，单元房市场跌幅为0.67。墨尔本跌幅最大，独立屋和单元房分别下跌1.65%和1.8%,悉尼独立屋和单元房下滑了1.18%和0.68%，布里斯本独立屋成交中价与上月持平，但单元房下跌了1.15%。不过，相比较最大的赢家是西澳边远地区的单元房和昆士兰边远地区的独立屋，分别上涨了2.56%和1.73%。
1月份挂牌物业数量继续下降。SQM研究机构的数据显示，全月挂牌物业总量为368,510套，较前月下降了4.3%，远远低于上年同期水平。
Residex总裁爱德华（John Edwards）表示，1月份的市场数据表明市场正在探底，但未来趋势尚不明朗。“未来几个月对决定市场走向至关重要，但从房市现实表现看，市场可能会进入疲软，价格调整还将持续。”
SQM研究执行总裁克里斯托弗（Louis Christopher）称1月份挂牌物业减少可能与季节有关，如果2月份挂牌数量仅小幅上升或持平，有可能是买家重返市场的迹象。
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